持续加息下安省这些房产持有者惨了！有的已关门倒闭

据报道，自2017年以来，多套房产拥有者已成为安省房地产市场中的最大买家人群。但一份最新报告分析称，这些人会在持续加息的环境下大大减少活跃度。

今年春季，负责运营安省土地注册系统的私人公司Teranet报告称，在2017至2021年期间，多套房产拥有者买下了22%的住宅（包括独立屋、公寓、半独立屋和镇屋等）。这种趋势在2022年继续加剧，现在安省超过25%的所有类型住宅房产是被多套房产持有者买下。在第三季度的市场分析报告中，Teranet公司指出，在这些多套房产所有者中，53%的人仅拥有两套房产，而三套房产持有者占18%，拥有四套房产者占8%。

值得一提的是，这类多套房产所有者中，占第二大比例的是拥有5套以上房产的人，这个比例达到21%。最近几年，这个族群已经不断壮大，而且与其他类型的多套房产所有者有许多不同之处。在业界，人们通常把这类人群的行为概括为BRRR：买房（Buy）、出租（Rent）、重装（Renovate）和贷款重组（Refinance）。

"新冠疫情让房地产投资变得格外有吸引力，此前它是一个休眠的资产类别，" 一位BRRR投资者Jack Bernstein表示。他在自己近30岁的时候，已经在安省拥有超过20套房产用于出租。同时他也拥有Berstone Capital公司，主要为投资者提供培训。他表示，不论是没有房产的中年母亲、还是20岁出头想要买房的专业人士都是他的客户。

不过Teranet的数据表明，这种依赖于低利率的投资趋势也会让其中一些人遇到风险，尤其是最近一段时间，利率在持续上升。

70%的拥有5套以上者使用不止一个借贷机构，有时这也意味着他们从不止一家加拿大5大银行贷款，因此借款利率也正越来越高。Teranet的数据表明，拥有两套、三套或四套房产的贷款者从2020年起就开始转向多家贷款机构。

报告还显示，自2011年起，大约30%的多套房产所有者在一年之内就进行了贷款重组，有的是为了再买一套房，有的是因为其他原因。不过使用贷款重组方式在市场上的比例已经从2019年开始稳步上升，其中拥有超过5套房产者占了34%，比拥有两套物业者（17%）多了一倍。

"整个房地产市场都大量依赖于贷款，" Bernstein说道。近期他表示自己已经放缓了贷款速度，并把重点放在利润最高的交易上，因为利率已经升高了。"我所有的贷款利率都是浮动的，幸运的是当我买这些房产的时候，我分析过也测试过自己所能承受的压力，因此还未陷入麻烦。" 现在他正在找其他办法来通过现有的房产获得额外的收益，例如增加广告牌或出租储物柜。

他认为这些BRRR投资者最大的麻烦在于过度依赖低利率，"有很大一部人贷款付首付和建筑费。"

这个困扰不仅在于贷款利率和成本增加了。许多人的信用额度、私人贷款或本票也没有保障。这样一来如果他们从租金中所赚的利润被这些增长的成本花掉，那么就会出现额外的风险。

"有很多投资者可能会因此被淘汰。现在已经出现了失败者，我亲眼目睹，这个圈子里已经有人正关门倒闭，" 他说道。

Teranet没有公布多套房产所有者所持有的具体房产数量，但2021年人口数据显示，多伦多1,253,238套私人住宅中，29%的房产是归多套房产所有者持有，这个数量超过了363,000套。

同时报告也显示，在公寓市场投资方面，多伦多与其他地方不同。报告称，在全省，一人持有的多套住宅中仅28%是公寓，但在多伦多市场，这个比例达到了59%。奇怪的是，仅17%的公寓持有者在大多区也有房产。Berstein表示，这说明大多数BRRR投资者都避免购买公寓，因为这类物业升值更慢，而且重装和升级的空间更小。

• https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-rate-rises-leave-multiple-property-owners-exposed/